配资金融资讯网西北最大奥莱资产证券化！国泰海通砂之船商业REIT上市，开启奥莱全链条资管新时代

6月18日，国泰海通砂之船封闭式商业不动产REITs（基金投资标的：砂之船（西安）奥特莱斯项目）正式挂牌上市，网下询价倍数达103.82倍、公众认购倍数达330.20倍、募集资金总额约55.31亿元，砂之船集团也成为少数拥有境内外双REITs平台的公司。

砂之船集团是国际性大型连锁奥莱运营商。在此之前的2018年，砂之船集团已在新交所发行了亚洲首支专注于奥特莱斯投资的新加坡REITs（SASSEUR REIT，股票代码：CRPU）。

此次国泰海通砂之船商业REIT正式登陆上海证券交易所，不仅是奥莱赛道资本落地的标志性案例，更体现了资本市场对砂之船集团商业模式的认可。

一直以来，砂之船集团都是奥莱行业的创新推动者，致力于推动全球奥莱行业的创新发展。其首创的“艺术商业超级奥莱”理念，独有的A× (1+N)×AI×S商业模式，以及“一城一标杆”战略，都为行业提质提供了多重示范价值。而此次商业不动产REITs的上市，也为国内优质体验式奥莱资产提供了资本化成功落地的样本。

砂之船集团董事局主席徐荣灿（左一）与嘉宾代表共同敲响上市宝锣

详解西北第一奥莱：独有模式的硬核价值

此次REITs上市的底层资产，是砂之船集团落地西北的核心杠杆项目：砂之船（西安）奥莱，也是西北地区最大的综合性奥莱。

据了解，砂之船（西安）奥莱已深耕西北市场近9年，2017 年 9 月正式开业， 2025年销售额27.91亿元，远高于西安其他奥莱项目。

2026年一季度，砂之船（西安）奥莱全场销售额约8.68亿元，同比增长14.64%，运营收入、运营净收益同比分别增长14.75%、23.63%，一季度末会员数量较上年一季度度末增长25.68%。

亮眼业绩的背后，是全国首家落地（1+N）概念的超级奥莱运营模式的支撑，也是砂之船（西安）奥莱 “区位 + 品牌 + 场景 +运营 + 营销 + 数字化”六位一体战略成功的最佳证明——通过打破传统奥莱卖货为主的单一模式，形成以奥莱为基石的多维共振商业生态圈。

砂之船（西安）奥特莱斯项目是以传统奥莱商业零售业务为基础，叠加艺术策展、亲子乐园、运动社交等多元场景，实现购物、运动、亲子、休闲、社交一体式场景闭环，匹配全年龄段消费需求。

以超级农庄“袁家村”为例，通过引入陕西特色美食、民俗体验、手工作坊等业态，将西北民俗文化与消费场景深度融合，加强了消费者场景体验，大幅延长了消费者的停留时长。

截至 2025 年末，项目集聚约400个品牌，以各品类A类头部品牌为核心。业态包括国际名品、运动青休潮牌、男装童装皮具、女装、 N 业态（电影院、餐饮、超级儿童、生活方式）等。不仅有效抵御单一品牌波动或单一品类市场变化带来的风险，也收获了更高的客户粘性。

元股证券:ygzq.hk

截至2025年底，砂之船（西安）奥莱已积累约220万会员，充分印证了会员体系对销售转化的强劲驱动能力。此外，会员贡献了绝大部分销售额，这意味着业绩增长不依赖外部流量波动，而是建立在高度忠诚、高频复购的私域池之上——为REITs上市后业绩的持续稳健增长提供了可预期的现金流保障。

砂之船（西安）奥莱实景图

砂之船（西安）奥莱活动期间热门品牌店前排长队

全国复制差异化布局：重构奥莱定义

作为“A×(1+N)×AI×S”超级奥莱模式的首发地，砂之船（西安）奥莱的成功与上市，也验证了艺术赋能商业，多元场景叠加的可行性。

目前在国内，多数奥莱项目仍在固守“名品+低价”的传统模式，业态单一，场景雷同，缺乏文化与体验内核，很容易陷入同质化低价内卷竞争、体验单一、资产流动性弱的发展瓶颈。

与此同时，消费需求则在升级：消费者正在从单纯的折扣购物，转向“购物+美学体验+社交休闲+属地文化”的复合型消费需求，而传统奥莱无法匹配这一新消费趋势。

在这样的行业发展趋势下，砂之船集团早在2016年就行业首创“艺术商业超级奥莱”理念，以30余年艺术商业DNA为根基，实现“艺术赋能商业，场景重构零售，文化赋能价值”的模式革新，彻底打破了传统奥莱“重折扣，轻体验，无文化”的刻板印象。

用艺术的力量重塑商业的形态与体验，是砂之船一以贯之的信仰。从1989 年重庆西南大学校园里那间名为“砂之船”的咖啡馆，到 2008 年全国首家奥莱开业，再到今天的超级奥莱矩阵，艺术始终是驱动砂之船前行的主旋律。因为艺术，奥莱不再是只为了卖货的卖场，而是一个承载品位、情感与社交的“美学生活场”。

目前，砂之船集团已在重庆、杭州、南京、合肥、昆明、长春、西安、贵阳、长沙、兰州、扬州、苏州、福州、石家庄、乌鲁木齐、银川、上海、广州等18个直辖市、省会城市或高速发展城市签约落地20家奥莱（其中在营项目达18家），总投资200多亿元，总面积超241万平方米（含在建项目）。

值得注意的是，上述在全国的项目扩张并不是标准化复制，而是坚持“一城一标杆，一域一特色”，每个项目深度贴合属地文化和当地消费特征，打造区域独家标杆。将稀缺生态、地域文化与现代商业深度融合，通过因地制宜打造具有地域特色的沉浸式生活体验，与消费者建立情感链接与共鸣。

南京配资公司

2024年开业的砂之船（乌鲁木齐）奥莱，是砂之船为乌鲁木齐量身定制的“现代商业+稀缺生态+地域文化”的超级奥莱作品，项目充分融合丝路文化、西域商旅文化特色、民族符号，聚合“超级农庄”“超级运动”“超级儿童”三大超级IP，打造独特的复合型商业体验。开业36小时销售额即达5130万元，开业7天业绩就突破1亿元。

截至2025年，砂之船集团的总销售额超200亿元，拥有超1900万VIP会员，形成了“单店高价值，区域高壁垒，全国高口碑”的差异化布局体系。为每一座砂之船超级奥莱入驻的城市贡献着巨大的经济及社会价值。

砂之船（乌鲁木齐）奥莱超级运动

砂之船（乌鲁木齐）奥莱超级儿童

砂之船（西安）奥莱超级农庄

价值升级：差异化破解存量商业难题

从西北标杆到全国复制，从成熟运营到资本上市，是砂之船独创模式与长期主义战略的最好印证。

目前国内的奥莱项目普遍面临资产价值难以释放的痛点：大量优质商业奥莱资产重运营，轻资本，优质存量资产缺乏标准化推出与增值通道，行业资本化进程缓慢。

与此同时，一二线城市大量低效商业体、老旧商圈闲置，缺乏成熟的业态植入与运营提效解决方案。而奥莱项目凭借抗周期，稳现金流，强改造能力，成为城市更新与存量资产盘活的首选优质业态。

2018 年，砂之船房地产投资信托在新交所上市，成为亚洲首个奥特莱斯REITs，至今已平稳运行八年，股息率 8.9%、杠杆率 25.1%、出租率 98.8%，向全球证明了奥莱资产的跨周期稳定性。

【免责声明】本文仅代表作者本人观点，与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。邮箱：news_center@staff.hexun.com

本次国泰海通砂之船商业REIT上市，更证明了艺术商业+超级奥莱+一城一标杆的差异化模式，具备稳健营利性，长期成长性，行业稀缺性，从而获得了资本市场的认可。为同行探索出一条“运营驱动+资本退出”的可复制路径。

这与砂之船所拥有的项目定位、建筑改造、业态规划、品牌招商、数字化精细运营的全链条核心能力不无关系。

在城市更新领域，砂之船深耕核心城市优质存量商业资源，以低成本获取核心区位资产，通过业态革新、场景升级、运营赋能、数字化升级，将老旧闲置商业载体，迭代升级为集潮流购物、休闲社交、文旅体验、亲子生活于一体的沉浸式城市商业新地标。在有效盘活城市存量资产、提升区域商业能级、助力城市更新建设的同时，持续为境内公募REITs平台输送优质底层资产，实现企业商业价值与城市社会价值的双向共赢。

如今，砂之船已正式确立“轻资产扩张+旧城改造”双轮驱动核心发展战略。在全国拓店层面，彻底突破传统重资产模式高投入、长周期、高风险的发展瓶颈，依托品牌、管理、资源的轻量化输出，重点布局省会城市及高潜力地级市，实现低成本、高效率、标准化的全国规模化布局。

而国泰海通砂之船商业REIT的落地，标志着砂之船优质商业存量资产实现规范化，标准化，可资本化运作，打通了从项目培育到价值提升再到价值释放的完整闭环，也证明了砂之船差异化模式具备稳健营利性，长期成长性，行业稀缺性。为同质化严重，供应过剩的奥莱行业提供了差异化破局的范本。

展望未来，随着商业不动产REITs配套政策的不断完善与投资人的逐步成熟，市场广度与深度将持续拓展，运行更加稳健。砂之船表示将继续深耕奥莱运营领域，夯实运营基本功，持续提升在营项目质量。以国泰海通砂之船商业REIT平台为新起点，坚持“盘活存量、做优增量”主线，将在地文化与稀缺生态、现代商业有机融合，推动低效存量商业向城市新地标转型升级，实现资产运营“募、投、管、退”的价值闭环。穿越周期、行稳致远，为商业不动产REITs市场的发展贡献砂之船力量。

(此文不代表第一财经观点，系出于传递商业资讯目的刊登。)

举报相关阅读